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礒崎和彦の空き家・廃墟セミナーの口コミ評判は?実際に参加した感想

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礒崎和彦さんの空き家・廃墟セミナー

礒崎和彦さんの空き家・廃墟セミナーの口コミ評判が気になる方のために、実際にセミナー参加した感想をまとめてみました。礒崎和彦さんのセミナーは無料ですので、気になった方はぜひ参加してみてください。

 

礒崎和彦さんセミナー概要 

セミナーテーマ :なぜ、廃墟、空き家ほど高利回り資産となるのか?」

セミナー時間は2時間30分になります。廃墟・空き家を高利回り資産にするポイント3点です。

  1. 廃墟同然の空き家(戸建て)を安い価格で買い取る
  2. できるだけ低コストでリフォームする
  3. エリア最安値の戸建ての賃料を実現させる

とにかく安い賃料を設定することで、すぐに客付け できる物件にすることを主眼としています。 最大のノウハウは、2.できるだけ低コストでリフォームすることだと説明されています。

 

低コストのリフォーム費用・事例

具体的には、普通に大工さんにリフォームの依頼をすると 500万円以上するものを、礒崎さんのノウハウであれば、15万円 程度に収めることができるということです。

その根拠として、磯崎さんの体験談の話となりました。 磯崎さんが、空き家ビジネスを始めた当初、まだ何もノウハウが なかった時に、80万円で空き家を買い取ったそうです。

そして、大工さんにリフォームの見積をだしたら、500万円の 見積もりがでてきて、驚きました。

「なぜ、80万円の建物に500万円のリフォーム代をださないと いけないのか・・・」

このままでは、マズいと感じた磯崎さんは、ただ漠然とリフォーム の見積もりをだすのではなくて、建物の各構成要素別に、どのように リフォームをするのか細かく指示をする方法を考えました。

例えば、和室の場合では、

  • ボロボロの畳 ・黄色く薄汚れたふすま
  • とにかく汚い壁紙
  • 木の柱の経年劣化した色
  • 汚れ

などの構成要素があって、それぞれの要素別にリフォーム方法を 指示しているとのことです。

安くするポイントとして、例えば、畳に関しては、畳を丸ごと買い替える のではなく、表面張替え(1畳あたり3千円程度)の指示をだします。

また、ふすまに関しても、新品に買い替えるのではなく、張り替えるだけ で費用を抑えるとのことです。

セミナーでは、この様子をBefore・After形式で見せていました。 Beforeでは、ボロボロで、だれも住みたくないような和室の写真を見せてくれます。

文章では、なかなか説明するのが難しいのですが、一言で表現するのであれば「お化け屋敷」です。天井付近には白黒の遺影がいくつも飾ってあったり、日本人形があったり・・・。夜、一人でいたら発狂しそうな和室です。

ちなみに、磯崎さんは、不動産屋さんから

「汚すぎるので、物件に土足で入って OKです」

といわれていたとのことです。Afterでは、見違えるほどきれいになった和室の写真が掲載されていました。 全てを買い替えるとコストアップしてしまうが、表面を張り替えるだけでも、 十分に綺麗になるということを説明していました。

 

空き家購入のために融資をひく場合

ボロボロの空き家を激安で購入するため、基本的には全額キャッシュで 購入しますが、融資を引くことも可能とのこと。 その際には、日本政策金融公庫がおすすめと説明されてました。

日本政策金融公庫から500万円の融資を実際に引き出した会員さん事例

  • 属性:サラリーマン(自宅マンション購入しているため5千万円の借金あり)
  • 貯金:ほとんどなし。
  • 日本政策金融公庫へ説明した事業目的(大義名分) ①空き家問題の解決 ②住宅確保要配慮者の支援
  • 融資内容:創業融資  事業として判断してくれた
  • 融資期間:10年

上記の事業目的を主張することで、創業融資をスムーズに引くことができた とのことでした。

財務諸表に関して

一般的な不動産売買(都心部)の場合、銀行から融資を引いて、複数の物件を 取得していくと、財務諸表が悪くなります。

なぜ、財務諸表が悪くなるのかというと、不動産を購入した価格=時価で銀行は不動産を評価してくれなからです。港区など都心の一等地の場合、銀行の評価は時価の半分程度になることがあります。

しかし、礒崎さんのスキームでは、ボロボロ空き家を激安で購入している ため、取得代金は、路線価以下に収まります。 逆にいうと、路線価以上の物件は、買いません。 したがって、財務諸表が悪くなるということはありません。

 

都心空き家 賃貸スキーム(第2フェーズ)

今までは、地方ボロボロ空き家を購入し、高利回り資産にすることを メインにしてきたが、第2フェーズのスキームでは、 「物件を購入せずに、賃料を得るスキーム」 に注力するとのことです。

どういうことかというと、都心空き家オーナーに対して、無料で リフォームするというオファーをし、客付けまでしてあげて、 そこから得られる賃料の半分をもらうというスキームです。

都心空き家のほとんどは、固定資産税だけ支払っている状態で、保持 しているだけで出費しつづけている状況。

なので、リスクなく、賃料が入ってくるというオファーは、 オーナーの心に刺さりやすいということ。

新しいスキームの流れをまとめますと、

  1. 空き家のオーナーにオファーをする(新聞折込チラシなど)
  2. 空き家をリフォームする
  3. 客付けする
  4. 賃料を折半する

というイメージになります。 このスキームが最も効力を発揮するのは、港区など、戸建ての最安 賃料が比較的高いエリアになります。

リフォームの価格は、地方も港区もほとんど変わりませんが、折半する 最安賃料が大きく異なるためです。

港区の戸建ての最安賃料を約16万円だとすると、それを折半すると8万円 が毎月はいってくるイメージになります。

それに対して、リフォーム代金は、物件にもよるが、15万円程度で済む ので、すぐに投資を回収できるという計算です。

ただ、個人的に思ったのは、このスキームの場合、 1.空き家のオーナーにオファーをする(新聞折込チラシなど) にそれなりのコストがかかるのではと感じました。

 

バックエンドの有料サービス 

礒崎さんが無料セミナーを開催する目的は、バックエンドの有料サービス

  1. まるごとお任せ代行事業
  2. コンサルティング事業

のどちらか一つの契約をとるためです。

1.まるごとお任せ代行事業は、10パーセントの純利回りを目指して、 空き家探しからリフォームまでを磯崎さんの会社(株式会社ベル)が まるごと代行する事業です。

A:土地・建物(空き家) + B:リフォーム代金 + C:手数料(100万円) の総額が500万円以内に収まる物件が対象となります。

C:手数料は、サービス利用者が、株式会社ベルに支払う代行費用です。
1物件毎に100万円と決められているので、この費用を除外すると 総額400万円以内に収まる物件を株式会社ベルが勝手に探してくれる イメージです。

すべてが「お任せ」になるので、ノウハウの開示はないとのことです。

2.コンサルティング事業は、20パーセントの純利回りを目指すために、 空き家高利回りビジネスのノウハウを全て提供し、1年間サポートする というものです。

費用は、216万円になります。コンサルティング内容は、 ・講習(4時間)が1回 ・対面コンサルティング月1回 ・LINE・メール随時 ・場合によっては物件同行も可能 となっています。

この有料サービスは、セミナー終了後に、申し込むことも可能ですが、 手元に、個別相談会の申込用紙(無料)があったので、ここで相談してから申し込むのもOKだと思います。

まとめ

礒崎さんのセミナーは、ガツガツしておらず、フワっとゆるい感じで進行していきます。セミナー最後に物件を購入させる悪徳3為業者ではありません!無料セミナーとは思えないぐらいクオリティーの高いセミナーです。おすすめです。