礒崎和彦さんの空き家・廃墟セミナーの口コミ評判が気になる方のために、実際にセミナー参加した感想をまとめてみました。礒崎和彦さんのセミナーは無料ですので、気になった方はぜひ参加してみてください。
礒崎和彦さんセミナー概要
セミナーテーマ ：なぜ、廃墟、空き家ほど高利回り資産となるのか？」
セミナー時間は2時間30分になります。廃墟・空き家を高利回り資産にするポイント3点です。
- 廃墟同然の空き家（戸建て）を安い価格で買い取る
- できるだけ低コストでリフォームする
- エリア最安値の戸建ての賃料を実現させる
とにかく安い賃料を設定することで、すぐに客付け できる物件にすることを主眼としています。 最大のノウハウは、2.できるだけ低コストでリフォームすることだと説明されています。
低コストのリフォーム費用・事例
具体的には、普通に大工さんにリフォームの依頼をすると 500万円以上するものを、礒崎さんのノウハウであれば、15万円 程度に収めることができるということです。
その根拠として、磯崎さんの体験談の話となりました。 磯崎さんが、空き家ビジネスを始めた当初、まだ何もノウハウが なかった時に、80万円で空き家を買い取ったそうです。
そして、大工さんにリフォームの見積をだしたら、500万円の 見積もりがでてきて、驚きました。
「なぜ、80万円の建物に500万円のリフォーム代をださないと いけないのか・・・」
このままでは、マズいと感じた磯崎さんは、ただ漠然とリフォーム の見積もりをだすのではなくて、建物の各構成要素別に、どのように リフォームをするのか細かく指示をする方法を考えました。
例えば、和室の場合では、
- ボロボロの畳 ・黄色く薄汚れたふすま
- とにかく汚い壁紙
- 木の柱の経年劣化した色
- 汚れ
などの構成要素があって、それぞれの要素別にリフォーム方法を 指示しているとのことです。
安くするポイントとして、例えば、畳に関しては、畳を丸ごと買い替える のではなく、表面張替え（１畳あたり3千円程度）の指示をだします。
また、ふすまに関しても、新品に買い替えるのではなく、張り替えるだけ で費用を抑えるとのことです。
セミナーでは、この様子をBefore・After形式で見せていました。 Beforeでは、ボロボロで、だれも住みたくないような和室の写真を見せてくれます。
文章では、なかなか説明するのが難しいのですが、一言で表現するのであれば「お化け屋敷」です。天井付近には白黒の遺影がいくつも飾ってあったり、日本人形があったり・・・。夜、一人でいたら発狂しそうな和室です。
ちなみに、磯崎さんは、不動産屋さんから
「汚すぎるので、物件に土足で入って OKです」
といわれていたとのことです。Afterでは、見違えるほどきれいになった和室の写真が掲載されていました。 全てを買い替えるとコストアップしてしまうが、表面を張り替えるだけでも、 十分に綺麗になるということを説明していました。
空き家購入のために融資をひく場合
ボロボロの空き家を激安で購入するため、基本的には全額キャッシュで 購入しますが、融資を引くことも可能とのこと。 その際には、日本政策金融公庫がおすすめと説明されてました。
日本政策金融公庫から500万円の融資を実際に引き出した会員さん事例
- 属性：サラリーマン（自宅マンション購入しているため5千万円の借金あり）
- 貯金：ほとんどなし。
- 日本政策金融公庫へ説明した事業目的（大義名分） ①空き家問題の解決 ②住宅確保要配慮者の支援
- 融資内容：創業融資 事業として判断してくれた
- 融資期間：10年
上記の事業目的を主張することで、創業融資をスムーズに引くことができた とのことでした。
財務諸表に関して
一般的な不動産売買（都心部）の場合、銀行から融資を引いて、複数の物件を 取得していくと、財務諸表が悪くなります。
なぜ、財務諸表が悪くなるのかというと、不動産を購入した価格＝時価で銀行は不動産を評価してくれなからです。港区など都心の一等地の場合、銀行の評価は時価の半分程度になることがあります。
しかし、礒崎さんのスキームでは、ボロボロ空き家を激安で購入している ため、取得代金は、路線価以下に収まります。 逆にいうと、路線価以上の物件は、買いません。 したがって、財務諸表が悪くなるということはありません。
都心空き家 賃貸スキーム（第２フェーズ）
今までは、地方ボロボロ空き家を購入し、高利回り資産にすることを メインにしてきたが、第２フェーズのスキームでは、 「物件を購入せずに、賃料を得るスキーム」 に注力するとのことです。
どういうことかというと、都心空き家オーナーに対して、無料で リフォームするというオファーをし、客付けまでしてあげて、 そこから得られる賃料の半分をもらうというスキームです。
都心空き家のほとんどは、固定資産税だけ支払っている状態で、保持 しているだけで出費しつづけている状況。
なので、リスクなく、賃料が入ってくるというオファーは、 オーナーの心に刺さりやすいということ。
新しいスキームの流れをまとめますと、
- 空き家のオーナーにオファーをする（新聞折込チラシなど）
- 空き家をリフォームする
- 客付けする
- 賃料を折半する
というイメージになります。 このスキームが最も効力を発揮するのは、港区など、戸建ての最安 賃料が比較的高いエリアになります。
リフォームの価格は、地方も港区もほとんど変わりませんが、折半する 最安賃料が大きく異なるためです。
港区の戸建ての最安賃料を約16万円だとすると、それを折半すると8万円 が毎月はいってくるイメージになります。
それに対して、リフォーム代金は、物件にもよるが、15万円程度で済む ので、すぐに投資を回収できるという計算です。
ただ、個人的に思ったのは、このスキームの場合、 1.空き家のオーナーにオファーをする（新聞折込チラシなど） にそれなりのコストがかかるのではと感じました。
バックエンドの有料サービス
礒崎さんが無料セミナーを開催する目的は、バックエンドの有料サービス
- まるごとお任せ代行事業
- コンサルティング事業
のどちらか一つの契約をとるためです。
1.まるごとお任せ代行事業は、10パーセントの純利回りを目指して、 空き家探しからリフォームまでを磯崎さんの会社（株式会社ベル）が まるごと代行する事業です。
A：土地・建物（空き家） + B：リフォーム代金 + C：手数料（100万円） の総額が500万円以内に収まる物件が対象となります。
C：手数料は、サービス利用者が、株式会社ベルに支払う代行費用です。
1物件毎に100万円と決められているので、この費用を除外すると 総額400万円以内に収まる物件を株式会社ベルが勝手に探してくれる イメージです。
すべてが「お任せ」になるので、ノウハウの開示はないとのことです。
2.コンサルティング事業は、20パーセントの純利回りを目指すために、 空き家高利回りビジネスのノウハウを全て提供し、1年間サポートする というものです。
費用は、216万円になります。コンサルティング内容は、 ・講習（４時間）が１回 ・対面コンサルティング月1回 ・LINE・メール随時 ・場合によっては物件同行も可能 となっています。
この有料サービスは、セミナー終了後に、申し込むことも可能ですが、 手元に、個別相談会の申込用紙（無料）があったので、ここで相談してから申し込むのもOKだと思います。
まとめ
礒崎さんのセミナーは、ガツガツしておらず、フワっとゆるい感じで進行していきます。セミナー最後に物件を購入させる悪徳３為業者ではありません！無料セミナーとは思えないぐらいクオリティーの高いセミナーです。おすすめです。