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長崎市 住宅団地の私道の通行止め解除!裁判所が認めた通行地役権とは?

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長崎市 住宅団地の私道バリケード封鎖の状況

長崎市 住宅団地の私道がバリケード封鎖されていた問題で、裁判所が通行止めの撤去を命じる仮処分を下しました。なぜ、私道が通行止めされたのか?住民側弁護士が主張した通行地役権とは?詳しくみていきたいと思います。

 

長崎市の私道通行止め解除ニュース概要

 長崎市青山町の住宅団地内を通る私道を所有する福岡県内の不動産管理業者が道路の一部を封鎖し、住民側が通行妨害禁止などを求めた仮処分申請で、長崎地裁は14日、業者に対し通行妨害の禁止と道路を封鎖しているバリケードの撤去を命じる決定を出した。 
https://www.yomiuri.co.jp/national/20191115-OYT1T50096/

 長崎市にある住宅団地の私道を所有している不動産業者が、住民に通行料を請求したところ、拒否されたため私道を通行止めしました。

しかし、このことに不満をもった住民側が、裁判所に訴えたところ私道通行止め解除の仮処分がでました。

このことに対して、ネット上では、不動産業者を擁護する意見が続出しました。

ヤフーコメントの投稿内容 

取りあえず住民の生活を優先して通行できるようにしただけで 無償で権利を与えたわけではないと思う。 通常裁判所は個人優先、営利企業に厳しい判断をするから とても安価な費用で住民負担の判決をする可能性が高い。 「命の問題」などと、したたかな手口で仮処分を申し立てた地元住民の、とりあえずは作戦勝ち。 しかし日本全国、車の通れない幅員の狭い道は沢山ある。 そこで「命の問題」などと大騒ぎすれば行政は 直ちに幅員を広げなければならなくなるはず。

地裁の決定理由を知りたいですね。 記事を読んでいると、業者側が一方的に悪いような印象を受けますが、果たしてそうなのでしょうか?? 業者側は、異議があるなら不服申し立てをして、主張するべきことはきちんと主張した方が良いかと思います。

裁判所の判断基準なら、撮り鉄が他人の私有地に入って荒らすのも、線路に立ち入って写真撮っても犯罪にならなさそうだ。  私道を持っていて自分でお金出して舗装すると傷まない様に丁寧に通るけど、何も知らない考えて無い奴は、乱暴な運転して我が物顔で通って行くよな。本当に1回毎に通行料貰いたいわ。

 他にも数多くの不動産業者を擁護する声が続出していますが、投稿内容をみてみると、「たしかに」とうなづける意見もあれば、論理の飛躍があるような意見も目立ちます。

通行止めした不動産業者が、なぜ私道を保有しているのかが気になります。

 

長崎市の私道通行止めした不動産業者について

業者は昨年11月、団地内を通る延長約700メートルの私道と隣接する山林を取得。住民側に3千万円程度で買い取るよう持ち掛けたが、住民側は300万円程度が上限と回答した。その後、業者は1世帯当たり月数千円~1万円程度の通行料を求めたが折り合わず、一般車両の通行禁止を通告。10月2日から道の一部をバリケードで封鎖した
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191115-00000004-nagasaki-l42

私道通行止めした不動産業者は、2018年11月に私道を購入しています。そして、これを3千万円で住民側に購入を打診していたことが明らかになっています。

不動産業者が私道を取得したのは、たった1年前でした。おそらく、それまで住宅団地を管理していた不動産業者から激安で購入したはずです。

なぜ、この不動産業者は、わざわざ私道を購入したのでしょうか?購入した瞬間に買取要求やバリケード封鎖を実施している事実をみると、

長崎市や団地住民からお金を巻き上げたかった

だけではないでしょうか?

ちなみに、この私道を管理している業者は、団地を開発した業者ではありません。前述したとおり、1年前に取得している不動産業者です。

都市計画法では、1971年度以降に開発が許可された団地内の道路は原則市道とするよう定められているが、この団地は69年頃に開発が始まっており対象外だった。 https://www.yomiuri.co.jp/national/20191115-OYT1T50096/

おそらく、1969年に団地を開発した業者が、ずっと私道を管理していたのですが、利益に直結しないため、かなり安い価格で、2018年に現在のの不動産業者に売却したのではないでしょうか?

長崎市の私道通行止め 不動産会社の主張

住民側に3千万円程度で買い取るよう持ち掛けたが、住民側は300万円程度が上限と回答した。その後、業者は1世帯当たり月数千円~1万円程度の通行料を求めたが折り合わず、一般車両の通行禁止を通告。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191115-00000004-nagasaki-l42

 私道を所有した不動産業者は、

  1. 3千万円での買取
  2. 1世帯3000円(月額) 車を所有してる世帯は1万円程度(月額)の通行料

 を要求しています。たった1年前に私道を取得したにもかかわらず、すごい要求です!この業者は、1年前に私道を取得しているので、メンテナンスは未実施のはずです。にもかかわらず強気の要求をし、住民がこれを拒否したことを理由に、私道を通行止めしました。

 記事によると、住民は300万円程度であれば私道を購入する意志を示しています。しかし、この業者は、3千万円でないと売らないらしく、このオファーを拒否しています。

いったい、この業者は1年前にいくらで私道を取得したのでしょうか?仕入れ値が気になります(笑)。

長崎市の私道に設定されていた通行地役権とは

 裁判所は、私道バリケード解除の仮処分を下しました。この仮処分はどのような根拠で下されたのでしょうか?裁判所の見解はオープンになっていませんので、住民側弁護士の主張を改めてみてみたいと思います。

住民側 山本真邦弁護士; 一部ではこれまで『厚意によって』他人の土地を通っていたんじゃないか、という話がありますけども、元々購入した時点での開発業者から、通行地役権という権利として(通行できる)設定を受けている。

住民側の弁護士は、通行止めされた私道には、購入した時点で通行地役権という権利が設定されていると主張しています。この権利についてみていきます。

通行地役権とは

通行地役権とは、通行という目的のために設定される地役権のことである(民法第280条)地役権とは、他人の土地を自分の土地の利便性を高めるために利用することができるという権利である(民法第280条)

通行地役権が設定されていると、自分が所有していない私道であっても、通行することができます。裁判所は、団地住民に対して通行地役権が設定されていることを認めたことになります。

 改めて不動産業者を擁護した、一見すると正論とも思えるようなこちらのネット投稿をみてください。

取りあえず住民の生活を優先して通行できるようにしただけで 無償で権利を与えたわけではないと思う。 通常裁判所は個人優先、営利企業に厳しい判断をするから とても安価な費用で住民負担の判決をする可能性が高い。 「命の問題」などと、したたかな手口で仮処分を申し立てた地元住民の、とりあえずは作戦勝ち。 しかし日本全国、車の通れない幅員の狭い道は沢山ある。 そこで「命の問題」などと大騒ぎすれば行政は 直ちに幅員を広げなければならなくなるはず。

 こちらの投稿では、住民が不動産取得時に設定されていた私道の通行地役権については一切ふれていません。「たしかに」と思えるような論理で業者寄りの主張を組み立ててますが、法的根拠がない投稿だといわれても否定できないのではないでしょうか?

私道トラブルについて

長崎市 住宅団地の私道の通行止めは、明らかに、業者による「いやがらせ」だったため住民側の主張が100%通る仮処分が下されました。

ただ、不動産取得後の私道に関するトラブルは後を絶ちません。100戦練磨のプロでさえ「難しい」と言います。

私道に接した土地を購入した際、その土地に住宅を建てるためには、

  1. 私道の地下に水道・ガスを通すための掘削承諾
  2. 私道に建物を建築するための大型車両を走らせる通行許可

を私道所有者全員から承諾を得る必要があります。私道所有者のうち一人でも承諾をえることができないと工事を進めることができません。

そうなると、私道所有者の「いやがらせ」「不当な金銭の要求」によって、所有する更地に建物をたてられなくなってしまうことが多々発生してしまいます。

これに対して、裁判所の過去の判例では、建物の建築のために私道の利用を許可する判例がでています。

私道所有者の掘削の承諾が得られない場合、支管の埋設のための掘削工事は一切出来ないのでしょうか? 実際の裁判例では私道所有者の承諾がなくても埋設掘削を認めた例がいくつもあります。その法的根拠は相隣関係について規定する民法209条、220条、221条、排水に関する受忍義務等を規定した下水道法11条1項などに求められます。
http://www.shinchu-law.com/wp/sidou_kussaku/

 

ただ、全て認められるというわけではないようです。他の代替手段があり、その手段が妥当な場合では、私道の利用が認められないケースもあるようなので注意が必要ですね。

 

長崎市の私道の通行止め解除のはずがブロック残る

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長崎市の私道通行止め解除のはずがブロック残る

長崎市の私道通行止めは、裁判所の仮処分にしたがって解除されましたが、コンクリートブロックが私道に残置された状態に。

しかも、不動産業者は、通行止めに使用されていた棒(ポール)を持ち帰らずに、私道の別の場所に移動させる対応をとりました。

あきらかに「いやがらせ」ですね。

また、訴訟をおこした住民7人の通行を認めることを公言することで、暗に他の住民の通行を認めないスタンスをとっています。

管理会社側の弁護士は仮処分の決定に従って「通行が可能な状態に戻した」としているのに対して、住民側の弁護士は「ブロックを含めて完全撤去を求めている」としています。 また、管理会社側の弁護士が「原告7人については通行を認める」としているのに対して、住民側の弁護士は今後、私道を通行できる権利を確定させるため、訴訟を起こす方針です。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191119-00010000-ktn-l42

住民側の弁護士は、私道を通行でいる権利を確定させるため訴訟起こすということを明言していますが、完全な解決には、まだ時間がかかりそうです。

住民側では、

住民「少しは安心はしている」
住民「でも、まだあれ(ブロック)があるのは威圧感がある、こわい」
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191119-00010000-ktn-l42

といった声があがっており、私道所有権をもっている業者は、完全な判決がでるまでは、ぎりぎりまでいやがらせを継続させる戦略なのでしょう。

私道に置かれたままのコンクリートブロックは、かなり大きく存在感があります。車は通行できますが、通行の邪魔をしている意図は明確です。

今後、私道所有の不動産業者は、住民に対してどのような要求をしてくるのでしょうか?

おそらく、いやがらせをしつながら時間を使い、

  1. 住民と示談
  2. 長崎市へ売却

に持ち込むのではないでしょうか?

住民側も不動産業者側も弁護士が入っています。この費用を支払わう必要があるので、両者ともに早期に解決した方が経済的合理性があります。

しかし、不動産業者は、1年前に私道を買い取っているため、

  • 買取費用
  • 弁護士費用

 を上回る金額で私道を売却するか、月額の通行料金を獲得しなければなりません。いやがらせ目的で、私道購入しているぐらいなので、このような事態になることは想定内だったのかもしれません。

一方で、住民側は、問題が長期化すると、その分、弁護士費用がかかってしまいますし、住民同士で意見の対立がおきるリスクもでててきますので不利になります。

もしかしたら、住民側弁護士が社会的正義のために、裁判で正式な判決がでるまで無償で対応してくれるかもしれません。

ただ、それはそれで、住民側弁護士も食べるために他の弁護案件に時間を費やす必要があるので、私道トラブルに対しての対応できる時間が少なくなってしまいます。

 そのような状況を見越した上で、私道所有する不動産業者は、あえてコンクリートブロックを残しているのかもしれません。

仮に、残置されているコンクリートブロックに車をぶつけてしまったらどうなるのでしょう?

今までの不動産業者の対応をみていると、ガッツリ損賠外傷金を請求してきそうですね。今後、わざとコンクリートブロックを私道に設置して交通の邪魔をするかもしれません。

私道通行止めした不動産会社の名前名・住所は?

長崎市 住宅団地の私道通行止めした不動産会社の名前は、2019年11月27日の時点でまだテレビ報道されていません。

私たちも独自の調査を進めていますが、まだ不動産会社の名前や住所を特定できてない状況です。

ただ、マスコミはすでに不動産会社を特定し、直接取材しています。

長崎市青山町の団地内を通る私道を所有する不動産管理業者が一部を封鎖し、通行料を請求している問題で19日、バリケードの一部が撤去されているのが確認された。通行妨害の禁止と撤去を命じた長崎地裁の仮処分決定を受け、業者側が撤去した可能性があるが、取材に「何も話すことはない」としている。
https://www.chunichi.co.jp/s/article/2019111901002171.html

このマスコミは、私道撤去後に、不動産業者に取材申込していたようですね。不動産業者は「何も話すことはない」と答えています。

不動産業者は、ただの民間会社なので、取材に応じる義務はないので、この回答でも問題ありません。

ただ、もし、長崎市の私道の通行料が正当な要求であれば正々堂々とマスコミ取材に応じるはずです。

取材を完全にシャットアウトしているところをみると、やはり、自分達でもやましい行為をしていると自覚しているのではないでしょうか?

 

長崎の私道トラブルは、まだ目が離せませんね。新しい情報が入り次第、更新したいと思います。