どんまい不動産

不動産用語の解説・売買ノウハウの学習ブログ

不動産用語

  • 表面利回り
    年間賃料(満室想定)÷ 物件価格で計算する。都内の港区だとだいたい表面利回りは4%ぐらいで、地方になると10%や20%の物件もあるようです。
  • 純利回り(実質利回り・NOI利回り)
    年間賃料から経費を引いた価格÷物件価格で計算する。修繕費用や空室リスクまでを考慮して計算しますが、税金は反映されていません。
  • キャップレート
    投資家が期待する利回り。地域や建物などの要素によって変わる。例えば、港区の一等地のキャップレートは3%から4%といったかんじで使われる。リートに売却する際は、リートがキャップレートを決める。
  • 一種単価
    土地坪価格÷土地面積(坪)÷容積率で計算する。土地に収益物件を立てた時の価値を考慮した価格。収益物件を立てる場合の土地探しは、一種単価で比較すると、優劣つけやすい。一種単価の目安は、白金200万円 神宮前は330万円 新宿だと100万円前半 三軒茶屋は100万後半となる。
  • サブリース
    賃料保障。問題点として、サブリース契約したの大企業(大東建託など)は賃借人として、借地借家法32条にある賃料減額請求が認められるので、賃料保障された金額の減額交渉を行うことが適法であり、それをサブリース先の大企業は頻繁に行っていること。賃料不減額特約をしていても、賃料減額請求は認められてしまう。サブリース契約の際には、賃料減額請求を排除すると本当の意味で賃料保障となる。
  • 相続対策
    現金から不動産に資産を変えることで、相続税の対象資産を圧縮することができる。都心部の不動産の時価と相続税の評価額(積算価格)はギャップがあるので、このギャップ分が相続対策となる。例えば、港区の不動産を3億円(時価)で場合、この不動産の積算価格が1億円だと2億円圧縮できたことになる。
  • リート
    私募リート(非上場)は、投資目的がインカムゲイン。一口あたり億単位で売買されている。Jリート(上場)は、インカムゲインとキャピタルゲインを狙っている。一口当たり少額で売買されている(無期限)
    リート運営会社は、元利金の返済が不要で、出資者に対して利益分配(パススルー課税)により法人税が免除のため利回り4%でも配当出すことができる。
    リート運用会社によって投資判断が異なるため、詳細は投資基準が定められている運用ガイドラインをチェックする必要がある。
  • 私募ファンド(非上場)
    5年や7年といった投資期間が定められていて、その中で主にキャピタルゲインを狙っている。1口あたり億単位で売買されている。
  • デューデリジェンス
    不動産契約前に買主候補が該当物件を詳細確認するプロセス。
  • 両手仲介
    売主・買主の双方を同一の仲介会社が取り扱うこと。その仲介会社は、手数料を売主・買主から得ることができる。仲介会社にとってメリットがある取引。
  • 片手仲介
    売主から依頼された仲介会社が、自社で買主を見つけることができない場合、他の仲介会社に情報を流すと手数料は売主からしかもらえない。この状態を片手仲介という。
  • 富裕層向け資産管理コンサル
    事業で成功した富裕層向けの資産管理コンサルは、担当する富裕層の不動産購入意思決定に大きく関与している。コンサルが要求する手数料相場は物件価格の3%。強欲なコンサルは5%要求するケースもある。
  • 3タメ業者
    3タメ業者は、儲かりそうな物件を、まずは安い手付金で契約し、高額で買い取ってくれるエンドを探す。もし、見つからなかったら、手付流し(手付金の放棄)で撤退する。カボチャの馬車事件の業者(スマートデイズ)のように定価に大きく利益を載せて譲渡する業者が多い。3タメ業者は、手付金を払って契約するが、登記せずにエンド購入者のみが登記することで、中間省略登記となる。第三者の為にする契約で3タメ契約・3タメ業者と言われる。
  • プロジェクトファイナンス
    宅建業を持っている業者が、短期転売目的で物件を購入することに対して銀行が融資する形態。返済期間は1年半とかで、金利のみを返済で、元金は売れたら返済する。
  • 登録免許税
    登記する際に、国に対して支払うべき税金。固定資産評価額をもとに計算する。3億程度の物件だと登録免許税は数百万円程度になるので、事前に把握しおいた方がよい。